Ältere Gebäude
Häuser und Wohnungen, die vor Jahrzehnten gebaut und seitdem nicht umfassend modernisiert wurden.
Restnutzungsdauer-Gutachten · bundesweit
Mehr Abschreibung.
Weniger Steuern.
Ist Ihr vermietetes Gebäude technisch und wirtschaftlich älter, als das Finanzamt pauschal annimmt? Mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer weisen Sie die kürzere Nutzungsdauer nach – und schreiben jedes Jahr spürbar mehr ab.
- Nach BFH-Rechtsprechung (IX R 25/19)
- Persönliche Ortsbesichtigung
- Fertig in 10–15 Werktagen
- Kosten sofort als Werbungskosten absetzbar
Rechenbeispiel
Was eine kürzere Restnutzungsdauer bringt
Gebäudeanteil 400.000 €, persönlicher Steuersatz 42 %. Ohne Gutachten gilt meist pauschal 2 % Abschreibung pro Jahr – mit nachgewiesener Restnutzungsdauer von 25 Jahren sind es 4 %.
Ohne Gutachten · 2 %8.000 €Abschreibung pro Jahr3.360 € Steuerersparnis
Mit Gutachten · 25 Jahre = 4 %16.000 €Abschreibung pro Jahr6.720 € Steuerersparnis
Ihr Vorteil+ 3.360 €weniger Steuern – jedes Jahrüber 10 Jahre rund 33.600 €
Wie sieht das bei Ihrer Immobilie aus? Der AfA-Rechner zeigt es in einer Minute – kostenlos und ohne Angabe von Daten.
Vereinfachte Modellrechnung ohne Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Ob und in welcher Höhe eine höhere Abschreibung anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall.
Kostenloses Erklärvideo · Rechtsstand 5. Oktober 2026
Restnutzungsdauer in 5 Minuten
Wie ein Restnutzungsdauer-Gutachten die Abschreibung Ihrer Mietimmobilie erhöhen kann – die Basics für private Immobilieninvestoren
In rund fünf Minuten: wie die Gebäude-Abschreibung funktioniert, welchen Vorteil ein Restnutzungsdauer-Gutachten bringen kann, für wen es sich lohnt und wie Sie dazu kommen. Rechtsstand 5. Oktober 2026.
Für wen: Private Immobilieninvestoren mit vermieteten Wohnungen oder Häusern, die wissen möchten, ob ein Restnutzungsdauer-Gutachten Steuern sparen kann.
Modul 1: Restnutzungsdauer in 5 Minuten
- Worum geht es?
- Nur das Gebäude wird abgeschrieben
- Wie die kürzere Nutzungsdauer wirkt
- Beispiel: der Effekt über 10 Jahre
- Für wen lohnt sich das?
- Die Rechtslage in Kürze
- Ihr nächster Schritt: die Vorprüfung
Dieser Kurzkurs vermittelt allgemeine Informationen zur Restnutzungsdauer von Gebäuden (Rechtsstand 5. Oktober 2026). Er ist keine Steuer- oder Rechtsberatung, keine Hilfeleistung in Steuersachen und ersetzt weder die Beratung durch einen Steuerberater noch ein Gutachten für Ihr Objekt. Beispiele sind vereinfacht und nicht auf Ihren Fall übertragbar. Ob und in welcher Höhe eine höhere Abschreibung anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt im Einzelfall. Durch die Nutzung kommt kein Beratungs- oder Auskunftsvertrag zustande. Normzitate sind teils verkürzt; maßgeblich ist der amtliche Wortlaut.
Für wen es sich lohnt
Typische Immobilien mit Potenzial
Das Potenzial ist am größten, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer erkennbar unter dem gesetzlichen Pauschalwert liegt.
Sanierungsstau
Aufgeschobene Instandhaltung, Baumängel oder veraltete Haustechnik verkürzen die Nutzungsdauer.
Wirtschaftliche Entwertung
Unzeitgemäße Grundrisse, schwache Energieeffizienz oder eine Lage, in der sich eine Kernsanierung nicht rechnet.
Vermietung & Investment
Privatpersonen und Gesellschaften mit vermieteten Objekten – selbst genutzte Immobilien werden nicht abgeschrieben.
Bei neueren oder kernsanierten Gebäuden ist der Effekt meist gering. Wir prüfen vorab kostenlos, ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt lohnt – erst dann entstehen Kosten.
Ablauf
In vier Schritten zum Gutachten
- 1
Kostenlose Vorprüfung
Sie senden Baujahr, Kaufdaten und ein paar Fotos. Wir sagen Ihnen unverbindlich, ob eine kürzere Restnutzungsdauer realistisch ist – mit Festhonorar.
- 2
Ortsbesichtigung
Persönliche Begehung mit Zustandserfassung von Dach, Fassade, Fenstern, Haustechnik und Keller – mit Fotodokumentation.
- 3
Herleitung
Ermittlung der Restnutzungsdauer nach anerkannten Methoden der ImmoWertV, ergänzt um die individuellen Befunde am Objekt.
- 4
Gutachten für das Finanzamt
Nachvollziehbares Gutachten in 10–15 Werktagen – zur Vorlage beim Finanzamt über Sie oder Ihren Steuerberater.
Rechtliche Grundlage
Was das Gesetz erlaubt – und was die Gerichte verlangen
Für Gebäude im Privatvermögen gilt meist eine pauschale Abschreibung von 2 % pro Jahr. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf nach ihr abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Den Nachweis führen Sie als Eigentümer – das Gutachten ist dafür die Grundlage.
- BFH, 28.07.2021 – IX R 25/19Jede im Einzelfall geeignete Methode kann den Nachweis tragen; ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend.
- FG Münster, 02.04.2025 – 14 K 654/23 EEin Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV kann als Nachweis geeignet sein.
- BMF, 01.12.2025Das strenge BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ist aufgehoben – maßgeblich sind wieder Gesetz und Rechtsprechung.
- Ausblick JStG 2026Der Bundesrat regt eine Einschränkung an (Stellungnahme vom 25.09.2026). Ob und ab wann sie gilt, ist offen.
Woran Sie ein belastbares Gutachten erkennen
- Persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen
- Technische Zustandserfassung mit Fotodokumentation
- Individuelle Objektanalyse statt reiner Modellrechnung
- Nachvollziehbare Herleitung nach ImmoWertV
- Richtiger Stichtag: in der Regel die Anschaffung
Das Gutachten ist eine Schätzungsgrundlage, die Finanzamt und Finanzgericht frei würdigen. Steuerliche Beratung leisten wir nicht – bitte stimmen Sie die Einreichung mit Ihrem Steuerberater ab.
Ihr Sachverständiger
Tobias Streckel
Seit rund 20 Jahren bewerte ich Immobilien – lange in der institutionellen Immobilienwirtschaft, heute mit eigenem Sachverständigenbüro für private Eigentümer, Unternehmen, Banken und Gerichte. Restnutzungsdauer-Gutachten gehören zu meinen Schwerpunkten.
- Dipl.-Betriebswirt (FH) Immobilienwirtschaft
- Master of Laws (LL.M.)
Real Estate - Gutachten nach ImmoWertV
Mehr über das Büro: bewerter-immobilien.de
Häufige Fragen
Gut zu wissen
Muss das Finanzamt das Gutachten akzeptieren?
Nach dem Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 (IX R 25/19) darf sich der Steuerpflichtige jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet ist. Das Finanzamt würdigt das Gutachten; es kann es prüfen und ein eigenes Gegengutachten einholen. Sorgfältig begründete Gutachten mit Ortsbesichtigung werden in der Praxis regelmäßig anerkannt – eine Garantie gibt es nicht.
Für welche Immobilien lohnt sich ein Gutachten?
Am größten ist das Potenzial bei vermieteten Gebäuden, die älter sind und nicht umfassend modernisiert wurden, bei Sanierungsstau, veralteter Haustechnik oder wirtschaftlicher Entwertung. Bei neueren, gut gepflegten Gebäuden ist der Effekt gering – das sagen wir Ihnen in der kostenlosen Vorprüfung.
Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Die Kosten liegen bei Wohnimmobilien je nach Objekt typischerweise zwischen 900 und 2.000 Euro. Nach der Vorprüfung erhalten Sie ein verbindliches Festhonorar. Die Gutachtenkosten sind bei Vermietung als Werbungskosten sofort abziehbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG).
Wie lange dauert es bis zum fertigen Gutachten?
In der Regel 10 bis 15 Werktage nach der Ortsbesichtigung und Eingang der Unterlagen.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Für die Vorprüfung genügen Baujahr, Kaufdatum, Kaufpreis bzw. Gebäudeanteil, Angaben zu Modernisierungen und einige aktuelle Fotos. Für das Gutachten folgen Grundrisse, Kaufvertrag und – bei Eigentumswohnungen – Unterlagen der Eigentümergemeinschaft.
Kann ich das Gutachten auch für zurückliegende Jahre nutzen?
Das Gutachten bezieht sich auf einen Stichtag, meist den Anschaffungszeitpunkt. Ob ältere Veranlagungen noch geändert werden können, hängt von den Korrekturvorschriften und offenen Bescheiden ab – klären Sie das bitte mit Ihrem Steuerberater.
Was hat sich 2025/2026 rechtlich geändert?
Das strenge BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben; maßgeblich sind wieder Gesetz und Rechtsprechung. Im Gesetzgebungsverfahren zum Jahressteuergesetz 2026 wird eine Einschränkung diskutiert (Stellungnahme des Bundesrates vom 25.09.2026). Ob und ab wann sie gilt, ist offen.
Lohnt sich ein Gutachten für Ihre Immobilie?
Schicken Sie uns die Eckdaten – Sie erhalten eine kostenlose, unverbindliche Einschätzung und bei Interesse ein Festhonorar.
